Процедура оформления недвижимости в Болгарии 

   Законодательство Болгарии позволяет иностранным юридическим и физическим лицам приобретать как коммерческую, так и жилую недвижимость в Болгарии. Граждане Российской Федерации в этом отношении не являются исключением.

   Для покупки недвижимости без земельного участка иностранцам для оформления сделки достаточно загранпаспорта. А вот землю в Болгарии согласно их законодательству имеют право приобретать только юридические лица. Поэтому жителям России, желающим приобрести земельный участок в этой стране, нужно зарегистрировать в Болгарии фирму.

   Важно отметить, что иностранцы, купившие там квартиры, имеют равные с болгарами права, не исключая и право сдавать свою квартиру в аренду.Непосредственно процедура приобретения недвижимости осуществляется тремя этапами:

   1. В первую очередь, заключается предварительный договор между продавцом и покупателем объекта недвижимости, в котором указываются все условия сделки (фиксируется стоимость, порядок оплаты и сроки, описание объекта, форма оплаты и т.д.)  Далее объект покупки снимается с продажи, а покупатель должен внести залог, т.е. заплатить  резервационную сумму в размере от 1500 до 2000 евро. Эта сумма считается первым взносом из всей стоимости объекта. 

   2. В течение двух-трех недельного срока после процедуры резервации объекта недвижимости заключается Предварительный договор купли-продажи. В этом договоре прописываются более существенные условия, такие как: детальное описание объекта, цена, сроки и условия оплаты и т.д. Эти данные позже будут перенесены в Нотариальный акт – окончательный договор. В момент подписания Предварительного договора вносится еще 20-30% стоимости покупаемого объекта.

   3. В указанный в Предварительном договоре срок и после полного произведения расчетов стороны заключают Нотариальный акт, являющийся правоустанавливающим документом, который подтверждает право собственности.

   При обоюдном согласии сторон можно сразу подписать Нотариальный акт, минуя составление Предварительного договора. Это актуально в тех случаях, когда покупатель сразу готов внести полную стоимость объекта. 

   Оформление недвижимости в БолгарииНотариальный акт, узаконивающий передачу собственности и удостоверяющий право собственности на недвижимость, оформляется у местного нотариуса того района, в котором проходит сделка купли-продажи в присутствии и покупателя, и продавца. После подписания сторонами  и заверения нотариусом их подписей акт передается в районный суд, где информацию по данному объекту недвижимости вносят в государственный реестр и делают отметку о вписывании в правоустанавливающем документе.

   Перед совершением подобных сделок нотариусу предоставляется выписка из того же государственного реестра, в которой указывается наличие ипотеки объекта продажи, запрет на продажу, права на эксплуатирование объекта третьими лицами, открытые судебные дела и т.д. 

   Нужно учесть, что при оформлении Нотариального акта взимаются определенные налоги и сборы. В большинстве случаев при заключении сделок фигурируют две цифры. Это налоговая оценка объекта недвижимости, т.е. цена, указанная в документах по сделке (оценка БТИ), и реальная цена сделки, т.е. та цена, по которой по факту происходят расчеты. Базой при налогообложении считается именно налоговая оценка недвижимости.

   Исходя из суммы налоговой оценки, определяются нотариальные таксы и размер государственной пошлины на сделку. В общей сложности вся процедура переоформления объекта недвижимости в Болгарии составляет около 3% от продажной стоимости недвижимости, указанной в Нотариальном акте.

   Например, налоговая оценка объекта недвижимости составляет 150 000 лев. 

   Госпошлина будет составлять 166,50 лев

   Налог – 3000 лев

   Нотариальная такса – 627,75 лев

   Итого: 3794,25 лев1 евро = 1,95 лев

   Очень важно понимать, что факт наличия собственной недвижимости в Болгарии не дает права безвизового въезда в эту страну и не является возможностью получения вида на жительство. Но все же это существенно облегчает процедуру получения визы на краткосрочное пребывание, то есть до 90 дней.

Коммунальные платежи и налог на болгарскую недвижимость

    Каждый владелец болгарской недвижимости обязан оплачивать:

    1. Ежегодный налог на недвижимость. Налогом облагается полностью вся недвижимость, исключения составляют леса и сельскохозяйственная земля, которую обрабатывают. В течение двух месяцев  от даты покупки либо завершения строительства владельцы недвижимости обязаны ее декларировать  в  налоговой службе.

    В этой декларации указывается подробное описание недвижимого имущества: год строительства, конструктивные особенности, строительные материалы, этажность,  общая площадь, цена и т.д.

    Для фирм налогооблагаемой базой считается балансовая стоимость недвижимости, а для физических лиц – цена недвижимого имущества согласно налоговой оценке. Ставка налога равняется 0,15% и является равной как для физических лиц, так и для юридических. Уплачивается налог равными частями четыре раза в год: 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 30 ноября. При внесении всей суммы сразу в срок до 31 марта от суммы налога отнимается скидка в 5%.

    Например, налог на имущество с налоговой оценкой в 50 000 лев составляет 50 000/100*0,15=75 лев.

    Важно отметить, что налог на недвижимое имущество взимается с налоговой оценки объекта, составляющей от 30 до 50% от рыночной стоимости недвижимости.

    2. Ежегодная оплата уборки бытовых отходов, размер которой определяется местным самоуправлением и вносится вместе с налогом на недвижимое имущество. 

    В конце января каждого года налоговая служба отправляет каждому владельцу недвижимого имущества уведомление, в котором прописана сумма налога на недвижимость и сумма за уборку бытовых отходов.

    Достоверность указанных в уведомлении расчетов каждый налогоплательщик может проверить.

   Размер тарифа  для экономического центра болгарского Причерноморья города Бургаса составляет 0,25%.

   3. Ежемесячная оплата коммунальных услуг. Исходя из показаний счетчиков, каждый месяц оплачиваются:

-  электроэнергия (дневной тариф - 0,079лев/кв. ч, ночной тариф – 0,032 лев/кв. ч) и теплоэнергия (в домах с центральным отоплением);

- вода (от 0,12 до 0,46 лев за 3 куб. м);

- телефон (абонемент на месяц составляет 11,5 лев);

- кабельное телевидение (14 лев);- кабельный интернет (от 24 до 32 лев).

Квартплаты не существует.

Болгарская служба статистики (БУЛСТАТ) и постановка на учет в налоговой службе

   Завершающим этапом процесса приобретения недвижимости в Болгарии для иностранцев считается регистрация купленного объекта в БУЛСТАТ (служба статистики) в течение недели после получения нотариального акта на собственность.  После этого каждый владелец недвижимого имущества получает Удостоверение и пластиковую карту с идентификационным кодом ЕИК. 

    Согласно статье 7 ч.2 Закона Республики Болгария в этот код вносятся следующие данные: личные имена, дата рождения, адрес для корреспонденции, телефон и электронный адрес, основание для вписывания.

    Для регистрации в службе статистики нужно в агентство подать заявление определенного образца, приложить копии паспорта и документа о собственности.

    Согласно законодательной базе Болгарии, каждый иностранец может иметь только одну регистрацию, вне зависимости от оснований для вписывания.

   В случае смерти владельца недвижимости регистрация прекращается, но информация хранится в течение десятилетия, по истечении которого данные передаются в государственный архив.

   Номер БУЛСТАТ требуется для подачи декларации о покупке недвижимости в налоговую службу. На каждого иностранца действует ст.14 Закона о местных налогах, где указано, что новый владелец  должен уведомить общину (администрацию) о приобретении недвижимого имущества в письменном виде в течение двух месяцев и подать декларацию для налогообложения.